既要“好看” 又要“好住”
——重庆引入社会力量改造老旧小区素描
冬日的山城，暖阳高照。阳光洒在重庆市江北区南桥苑小区“建融家园”项目新加装电梯的透明玻璃上，反射出五颜六色的光，甚是好看。“以前乱如蜘蛛网般的管线规整了，楼道、消防通道、排水管道都焕然一新，庭院新改建的花台与粉刷后的外墙相得益彰……改造后的小区不但环境好了，住得更舒适，生活也更方便啦！”住户钟传玉脸上的笑容亦如阳光般灿烂。
南桥苑小区建于上世纪90年代末，是典型的老旧小区。小区中的“建融家园”共有房屋48套（96间）。改造前，网线乱搭乱建、配套设施不完善、外墙墙皮大面积脱落、内部渗水严重、没有电梯，部分房屋空置多年。所在街道和业主改造提升意愿强烈，但因多种原因一直未能实现。
引入市场力量参与老旧小区改造为这个小区带来了转机。据重庆市住房和城乡建设委员会物业处副处长何建介绍，建设银行重庆分行今年协同相关企业获得南桥苑小区十年项目租赁权后，该企业承租闲置的3000平方米老旧住房，投入约400万元实施老旧小区改造。通过外立面改造、屋顶防水处理、完善排风排烟设施、整治优化公共空间、加装电梯等“手术”，并因地制宜设立便民服务场所和小超市，双方共同打造了高品质住房租赁项目“建融家园”，并委托给专业公司运营。目前，改造后项目已实现按市场价格100%全部出租，预计未来10年租金收入约800万元，扣除运营成本后可基本实现收支平衡。
“我们住在顶楼，以前每当下大雨，屋顶就会大面积漏水，苦不堪言。我们早就盼着小区改造了，现在这个愿望终于成为现实。”家住九龙坡区渝州路街道白马凼社区26号的张国芬含着眼泪说。白马凼社区26号是九龙坡区今年老旧小区改造项目涉及的红育坡等片区6个老旧小区之一，也是重庆市城镇老旧小区改造中串点、连线、成片街区式改造的典型项目。
为拓宽资金渠道，九龙坡区政府探索通过重构—运营—移交运作方式引入规模化实施运营主体，采取“市场运作、改管一体”的老旧小区改造模式，由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等工作，项目合作期限为11年（建设期1年，运营期10年）。目前，该项目已通过招标引入企业与区属国企共同建立公司作为项目业主，启动小区改造建设。相关负责人表示，小区居民中原住民占比68%，老年人口高达29%，空巢老人占比6%，居民对停车困难、小区照明差、绿化环境不好、房屋漏水等问题特别关注。项目业主将从居民最关心的问题出发，顺应居民期盼，解决居民需求。
据了解，在红育坡片区老旧小区改造项目前期策划中，住房和城乡建设部门牵头组织街道、社区、项目单位等群策群力，集中梳理、整合、挖掘片区停车位、充电桩、农贸市场、闲置物业、广告位等经营性收入来源，充分征求居民意见，让渡部分小区、国有资产收益，新增配套经营性服务设施，在政府提供一定资金补助的同时，引入社会资本参与，建立了“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。
“建融家园”和红育坡片区老旧小区改造是重庆市尝试积极调动社会力量，探索市场化、可持续推进老旧小区改造和社区建设新路子的缩影。
重庆市住房和城乡建设委员会副主任郭唐勇表示，老旧小区改造的关键在于建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制。政府作用主要在于引导，加强部门协同合作，“各出一盘菜，共办一桌席”，有效整合住房租赁、道路管线整治，以及养老抚幼、文化体育等相关政策和资金，重点是水电气等专业经营单位要同步参与老旧小区改造并承担出资责任。同时，要充分挖掘公共资源价值，创造市场空间，加强产业导入，有机植入商业模式，推动“完整社区”建设，实现可持续性运营。
与此同时，重庆市住房和城乡建设委员会在老旧小区改造中注重长效运营管护机制建设，将长效运营管护机制建设贯穿项目策划、投资、建设、管理、运营、维护全过程。运用市场机制培育规模化实施运营主体，从征集群众意见开始统筹考虑运营管护机制问题，避免出现改造完成没几年又一切如旧，政府反复出钱、反复改造的情形，最终形成自给自足、可持续的长效管理机制。
相关负责人表示，下一步，重庆市在老旧小区改造提升过程中进一步优化营商环境，住房和城乡建设部门将联合发展和改革、财政、规划和自然资源等部门完善相关配套支持政策，鼓励更多社会资本、市场力量参与老旧小区改造，为老旧小区改造注入“推进剂”。在多措并举引导社会力量参与老旧小区改造的基础上，完善共商、共建、共治、共享机制，实实在在改善居民居住条件和生活品质，满足居民日益增长的美好生活需要，提高群众获得感、幸福感、安全感。
摘自 《中国建设报》 2020.12.29 陈斌
